築35年の中古だけど夢のマイホーム!売買契約寸前で買えなくなった話。

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かめごん
どもです。実はマイホーム購入に一度失敗しています。

家は一生のうちで最大の投資と言われます。

マイホームと聞いて想像するのはぴっかぴかの新築だと思います。わが家も最初は新築を検討していました。ですが新築の家ってとても高いですよね。

新築の家を買うのか、それとも中古の家を買ってリフォームやリノベーションをするかと考えた結果、安い中古の家を買って人生における家の支出をできるだけ抑えようという結論に至りました。この時の目標は1000万円前半の家でした(結局買えなかったんですけど)。

家は3回建てて、理想になるという言葉があります。この言葉に感化されたわけではないですが、ライフステージによって必要な家って違うと思うのです。そう考えたときに、一生で一つの家を買うよりも、一生で複数の家を買いたいなと。最初に買った家は途中で賃貸に回して不動産投資を始めたい、そんな思惑もあったのです。

最初の購入(失敗)はとにかく安い家を買うという視点で物件探しをして買付まで行いました。

とにかく安い家を探して600万の家を見つける

一生同じに家に住み続けるという考え方よりも、ライフステージに合わせて住み替えるというコンセプトにとても共感しています。家族が多いときは中古の2階建ての一軒家、老後は新築で平屋建ての一軒家みたいなのがいいなあと。

とにかく安い家を探してほしいとリクエストしたところ、知り合いの工務店の紹介で築35年の中古の一軒家を見つけました。土地は45坪のほぼ正方形で、3面角地の平地(悪くない)。小学校は徒歩5分、中学校は徒歩10分の子育て世帯にはいい立地。ただし家屋は24坪とコンパクトなお家でした。

販売価格は800万円(坪18万円)。土地の相場が安めの地域ということもありますが、それでも安いと思いました。
駅までの距離は徒歩20分で、電車通勤を考えるとこの点はマイナス評価でした。ただ住宅周辺に工業地帯があります。将来の賃貸転用では近隣工場勤務(転勤族)の方のニーズがあるのではと考えました。素人考えですけどね。

スーパーマーケットは車で5分の距離に2つ、同じ距離に大きな病院もあったので利便性はまずまずかなと。

工務店の方が売主さんと知り合いということで800万円の物件を600万円で譲っていただけるという話になりました。

空き家になってから2ヶ月ということでしたが、やはり古さが出ており全面改築が必要な物件でした。それ相応の手は掛かるものの、600万円の物件にしてはまだマシな方だったと思います。

築35年の在来工法の家をフルリノベーションするといくらかかる?

築35年も経てばいろんなところに傷みが出てきます。あまりメンテナンスされていなかった物件のようで、あちこちに補修が必要な状態でした。

まずは床。床はかなりダメになっているため全面張り替えることになりました。床を開けたときのシロアリコワイ。。

土台と外壁にもクラックが出ており補修が必要な状態。安いのはいいけど結構お金が掛かりそうだなというのが正直な感想でした。後で考えると土台にクラックが入っている物件は手を出すべきではないと思いました。

工務店の方にリフォームの見積もりを出してもらい、その際に家の基礎の状況などもしっかりと調べてもらいました。家の傾きなども専用の道具で目視させてもらい、素人にも分かる説明をしてくれました(一目瞭然)。

柱のみを残しての全面改装をスケルトンリフォームと言いますが、壁は残す(補修+塗装)スケルトン一歩手前の全面改装プランになりました。

寒い地域なので十分な寒さ対策も必要。床と天井をはがして断熱材の充填、ガラスを全てペアガラスに交換などの対策をリフォームプランに組み込んでもらいました。

かめごん
こういうのが地味に高い。。

リフォーム費用は1000万円

1週間程経ったのちに出てきたリフォームの見積もり費用は1000万円。はい、高いです。
家屋が24坪なので坪42万円。ローコストハウスなら十分に新築が経つ値段です。

古い家は直す箇所が多いのでそれだけ直すのにもお金がいるということを知りました。リフォームで新築以上のグレードを提供するというコンセプトの工務店で、自然派素材中心のリフォームだったので工事単価が高めいうこともありますが。

見えない所にもお金を掛けてリフォームすると1000万円はあっという間に超えてしまいます。見た目だけきれいにしたリノベーション物件を内見したことがありますが、古くなった断熱材を交換していないので寒かったりとやはり住み心地に大きな差が出ます。私は見えないところはお金をかけるべきところだと思っています。

どうせ住むなら少しでもいい家にしたいということで、妻と二人で間取りの変更案をあーだこーだと話し合い、主に妻が一生懸命に考えて私たち二人の間取り図希望案が出来ました。

それを持って再度お家を訪れて、現場を見ながらリフォーム案を煮詰めていきました。

外壁のスペイン漆喰にほれ込む

ちょうどリフォーム案を煮詰めている間に、リフォームの相談をしている工務店がリフォームしたお家の完成見学会が開催されたので行ってみることにしました。

そのお家では外壁塗装にスペイン漆喰という漆喰を塗っており、その見た目(塗り感)にほれ込んでしまいました。

スペイン漆喰。塗り感が最高。他人のお家だったので、全体写真は撮ってない。

外壁塗装は10年単位で塗りなおす必要があるが、スペイン漆喰であれば10年単位での塗り直しが不要と聞いてより興味を持ちました。その分コストもあがる塗装になっていましたが、塗り直しのたびに足場を組むことを考えるとトータルでみて安いし、なにより見た目(塗り感)が最高だと感じました。

12畳の狭いLDKを解消するために小上がりをつくる

1Fと2Fを合わせて24坪のお家なので、とにかく全てがコンパクト。キッチンと和室を一体にしてLDKにする案でしたが、それでも12畳の広さ(狭いですね)。

この狭さをなんとかしようとネットでリフォーム事例をいろいろと調べていると、狭いリビングには小上がりを作って高低差を出すことでより広く感じられる効果があると知り、小上がりを追加でお願いしました(費用は13万円でした)。

最初の見積もりは1000万円でしたが、わが家の希望を織り込んでいってもらうと最終的にはリフォーム費用総額は1200万円の大規模修繕になりました。劇的ビフォーアフター張りの全面改装案です(言い過ぎかな)。

中古物件の購入費用と合わせると1800万円。この時点では予算希望通りの1000万円代でほぼ新築のお家だと満足していました。

どんどん上がっていく住宅費用

リフォームプランが固まってきたタイミングで複数の銀行に仮審査を出して、融資の準備も着々と進めていました。中古物件の購入費用とリフォーム費用に加え、諸費用と呼ばれる費用があります。諸費用はだいたい10%で見積もっておけば大丈夫とされており、それを加味すると1980万円となりました(2000万円超えそう)。

中古物件の購入価格は600万円、リフォームを加味すると1800万円、ローンの段階で諸費用を考えると1980万円。どんどんと金額が増えていきほぼ2000万円代になってきました。住宅購入を検討していた地域では多少立地をあきらめれば2000万円(諸費用抜き)で新築が売りに出されているので、ほぼ新築に近い価格になってきました。

更には住宅検査を実施していない住居特有のシロアリ被害リスクがありました。リフォーム工事で床を開けた時にシロアリ被害が発見されれば追加費用が掛かってしまいます。シロアリリスク等も加味して最終的には2300万円で仮審査を出しました。

600万円で家が買える!と思っていたのに気づけば2300万円。きつねにつままれたような気分でもありました(実際は中古の家が総額でいくらかかるのかをきちんとシミュレーションできていなかったためですけど)。

当初の想定とは違ってきていましたが、ただ納得の上で進めていた話。いよいよ契約という段階となり、新しいわが家が楽しみで仕方ありませんでした。

結局買えなかった600万円の中古物件

銀行からの仮審査OKの返事をもらったのが11月末。年末までに契約しましょうかという話になったのですが、初めての不動産購入なので少し余裕をもって年明けに契約ということで日程が決まりました。

年が明けていよいよ契約するのかと思っていたところ、急きょ工務店の方より電話がありました。

電話口からは深刻そうな声が聞こえてきました。なんと売主側の都合で家が買えなくなったと連絡でした。工務店の方が売主さんと知り合いということで安心しきっていましたが、登記では4人の子供に家が相続されており、4人全員の承諾を取る必要がある状態でした。

工務店の方経由で話を持ってきたのは長女の方ですが、いざ売買契約という段階で兄妹の1人が断固として反対したそうでした。工務店の方と不動産会社の方がわざわざ大阪まで説得に行ってくれましたが、結局買えないことになりました。

とても落胆して、しばらくは今までの時間は何だったんだという気持ちになりました。

まとめ:結局買えなかったけど、不動産売買のプロセスが学べるいい経験だった

家を買えないのはとてもショックでしたが、買う寸前までいったことで学べたことはとても多かった。

そもそも諸費用なんていまいちよくわかってなかったですし、リフォームについても見積を入念に読み込み、現場で何度も確認をし説明を聞いたことで、ここを修繕するといくらぐらいかかるかというのも分かるようになりました。

そもそもリフォームがこんなにお金が掛かるものだというのもわかってなかった(建てるのも大規模に直すのもやってることはほぼ同じになるから当たり前だと今では思います)。

再度中古物件探しをする中で、リフォームに対する理解が深まったのはとてもメリットがありました。ここは一見安いけど結局リフォーム費用を考えたら総額では高いかなみたいな判断ができるようになりました。

正確な見積もりとは相違があるはずですが、自分の中で尺度があると物件判断の際にとても助かります。

土地選びでは土地の価格は取引相場や路線価が参考にしますが、路線価がない地域では固定資産税評価額が参考になるということを金融機関の住宅ローン担当の方から教えてもらえたりしました。知らないことだらけです。

家を買うという経験は不動産投資をしていない限りそう何度もあることではありません。買えなかったにしても買う寸前まで経験できたことは、とてもいい経験になりました。

買えないという連絡があったときは本当にショックでしたが、結果的にはプラスだったかなと思います。

それでは。

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